买房找中介，“跳单”算违约吗？

近年来，随着二手房买卖和房屋租赁交易日趋频繁，双方更愿意在专业的房地产经纪公司的居间下进行交易，以最大限度规避风险。但即便有房地产经纪公司，房屋买卖合同或房屋租赁合同没能顺利达成的情况仍然屡见不鲜，在此情况下，委托方是否还应支付中介服务费，存在争议，房地产中介公司将委托人诉至法院的情况时有发生。近日，横山县法院白界人民法庭王莉娥审判团队成功调解了一起因委托人接受中介服务后绕开中介人另行订立合同（即“跳单”）的中介合同纠纷案件。

案情介绍

2023年6月22日，李某欲为儿子购买房屋一套，遂委托某中介公司为其提供房源信息，中介公司接到委托后为李某提供了房源地点、面积、户型、价格供其选择，李某最终意向为榆林市开发区某小区某单元，中介公司带李某看房后双方签订《看房确认书》，并约定了服务费及违约金。后李某认为该中介公司未提供服务，遂另行委托了一家房地产公司并就以上房屋完成了买卖交易，中介公司得知后要求李某支付中介费，李某以中介公司未提供服务为由不予支付，双方为此引发纠纷，中介公司将李某诉至法院。

调解过程

承办法官在开庭前组织双方当事人进行了调解。李某辩称，涉案房屋的信息不是原告中介独家代理的，在其他中介机构均有该房屋信息，他是通过其他中介又与出卖方达成了买卖协议，并且支付了中介费，并不是通过原告中介提供的信息私下进行交易的。中介公司则认为自己向李某提供了服务。

法官认为双方争议焦点为被告李某通过其他途径购买案涉房屋是否属于恶意“跳单”的违约行为。判定是否构成恶意“跳单”，不仅要看客观上买受人李某是否利用了原告中介公司提供的房源信息，还要从主观上考察他是否具有逃避支付佣金的故意。首先，被告李某在与中介公司签订《看房确认书》时明确表示，再未与其他中介公司签订过中介协议，中介公司已按照合同约定向李某提供了交易机会及媒介服务。其次，原告中介公司提供的中介服务与被告之间存在因果关系，这是认定委托人构成“跳单”、应向中介人支付报酬的关键。因此，被告李某在接受原告中介公司的服务后，利用原告中介公司提供的交易机会或者媒介服务，绕开原告中介公司直接订立合同的，应当向原告中介公司支付报酬。

法院审理

承办法官审理认为李某的行为属于“跳单”行为，向李某和中介公司解读了相关的法律条文，并告知其可能承担的法律责任。最终，经过法官的耐心释法，李某认识到了自己的行为已构成违约，双方达成调解协议。

法官释法

“跳单”行为也称为“跳中介”，是指购房人或卖房人已经与房产中介（或公司）签署了看房确认书、委托购房或卖房协议，房产中介公司已经按照协议履行了提供独家房源信息并带领看房、促使房屋买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，房屋买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向房产中介交付中介费的义务，跳过房产中介而私自签订房屋买卖合同的行为。《中华人民共和国民法典》第965条亦规定了委托人接受中介服务后绕开中介人直接与合同相对人订立合同的情形（也就是关于“跳单”的新规定）。“跳单”违约行为的认定应满足四个条件：（1）中介公司的委托权限应为独家代理；（2）中介公司是否提供了房源信息或成交机会，并且积极履行媒介服务；（3）委托人是否利用该信息、机会与出卖方私下成交或另行委托他人居间成交；（4）委托人是否存在逃避支付（不付或少付）佣金的恶意。本案中，中介公司提供了房源信息或成交机会，并且积极履行媒介服务；被告李某利用该信息、机会与出卖方私下成交或另行委托他人居间成交。因此被告李某构成恶意“跳单”。